无锡市双联皮件有限公司与江苏金羊集团有限公司、马秉钧等租赁合同优先购买权纠纷案

摘要：

    承租人的优先购买权是当今世界各国或地区民法所普遍确立的制度。房屋承租人在所承租的房屋出卖时，享有优先购买权，是各国立法通例。《中华人民共和国合同法》第230条规定，出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。显然，我国现行法中确立了承租人的优先购买权，但是该条文较为简单，且与原有的法律、司法解释的相关规定不尽一致，司法实务中对承租人优先购买权的成立、性质、行使条件等问题争议颇多，不同法院在案件处理上有所差异。因出租房屋的优先购买权纠纷，有判决仅认定出租人与第三人之间的买卖合同无效，有判决同时确认承租人直接以第三人购买房屋的条件取得房屋。有鉴于此，本文以具体案例出发，就承租人优先购买权的若干问题加以探讨，以期能对此类案件审理有所裨益。

正文：

    1998年9月30日，锡山市第二皮件厂与无锡市城郊农村信用联合社安镇信用社（下称安镇信用社）达成和解协议，约定：锡山市第二皮件厂将所属房屋5329.1平方米、设备、土地使用权等作价500万元，抵偿所欠安镇信用社的贷款利息。

    2003年10月8日，原告无锡市双联皮件有限公司与安镇信用社签订房屋租赁协议，约定由安镇信用社将位于无锡市锡山区安镇镇锡沪路24号的房屋1036平方米(上述抵债取得的部分房屋)出租给原告使用，租赁期限自2003年10月1日至2004年9月30日。

    2004年1月14日，安镇信用社委托南京盘龙拍卖有限公司对该社1998年9月30日由锡山市第二皮件厂抵贷取得的房产9幢(包含上述原告承租房产)计4677.4平方米公开拍卖。2004年2月2日，无锡市第四公证处公证，被告江苏金羊集团有限公司以300万元竟拍取得。后被告办理了房屋产权登记。2004年2月12日，安镇信用社与被告共同向原告发出通知，告知原告所租房产由被告公开拍卖取得，今后的出租、管理等事务均由被告负责，原签订的租赁协议至2004年2月29日前的租金归信用社，从2004年3月1日起的租金由被告收取。后，原、被告未重新签订租赁合同，原告未支付租金。

    2004年8月13日，被告与第三人马秉均、吴栋梁、周秀坤签订了意向协议，由马秉均、吴栋梁、周秀坤三人向被告购买坐落于安镇镇锡沪路24号的商业用房九间（即上述原告承租房屋），价格为180万元整，购房付款最后期限为2004年9月30日止，交房期限为2004年10月30日。后马秉均、吴栋梁、周秀坤经协商，对购买被告房屋达成协议为：马秉均西三间，价格61.5万元，吴栋梁中间二间，价格41万元，周秀坤东四间，价格77.5万元。2004年9月5日，被告分别与马秉均、吴栋梁、周秀坤签订了房屋买卖协议，马秉均、吴栋梁、周秀坤则于同月7日领取了房屋所有权证。

    2004年10月14日，被告发函给原告，要求原告支付2004年3月至9月的租金，告知原告租房期限到期，由于原告违约拖欠租金不再续租并对此房另作处理，同时要求原告在10月24日前把所有房屋让出。2004年11月10日，被告又函告原告，要求支付租金，告知原告现占用房屋已出售给马秉均、吴栋梁、周秀坤，并已办理好房产过户手续，另请原告接函后一周内作好搬出房屋手续，具体事宜由产权人直接与原告接洽。2004年11月12日，马秉均、吴栋梁、周秀坤书面告知原告，其所承租的房屋以由其购得，要求原告支付租金并限期搬离。2004年11月14日，原告复函马秉均等三人，认为其与马秉均等三人没有签订任何合同协议，根本不存在任何关系，同时提出承租人有优先购买权，安镇信用社买卖该房屋，侵犯了其公司合法权益，给社会带来不安定因素，并请转告被告，对其公司所产生的经济损失及一切后果（包括生命）全部负责。

    2005年3月31日，原告以承租人优先购买权受到侵犯为由，向江苏省无锡市中级人民法院提起诉讼，要求确认被告与第三人马秉均、吴栋梁、周秀坤签订的关于无锡市锡山区安镇镇锡沪路24号商业用房九间房屋的转让协议无效，并判决被告以其与第三人马秉均、吴栋梁、周秀坤签订房屋转让协议约定的同等价格将上述房屋转让给原告。

    被告与第三人认为，1、原告基于其与安镇信用社之间的租赁合同，在租赁合同期限内依法享有优先购买权，但安镇信用社对承租房屋公开拍卖过程中，原告未主张优先购买权，被告竟拍取得房屋后，双方未再签订租赁合同，故原告不再享有优先购买权；2、被告取得房屋所有权后，根据“买卖不破租赁”原则，即使原告享有优先购买权，但应在合理期限内行使权利，该权利的存续期间止于2004年9月30日，原告在租赁期间内未提出购买房屋主张，租赁关系终止后主张优先购买权不能成立，亦无法论及权利被侵犯的问题；3、即使原告享有优先购买权，但原告主张以第三人支付价格取得房屋没有法律依据；4、无论被告与第三人买卖合同是否有效，第三人属善意取得，原告不能主张取得房屋所有权。

审判结果与依据：

    江苏省无锡市中级人民法院认为：承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第230条规定，出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，可以认定承租人的优先购买权系依法产生，作为出租人就负有通知之义务，而承租人则应当在接到通知后3个月内主张自己的优先购买权。在本案中，原告与安镇信用社签订了房屋租赁协议，租赁期限自2003年10月1日至2004年9月30日。而安镇信用社与被告签订的房屋买卖协议在2004年1月30日，该协议虽经拍卖程序，但涉及的房屋系原锡山市第二皮件厂计4677.4平方米的整体房屋，原告虽未参与，但并不能说明原告已经放弃了对自己承租部分的优先购买权。后被告取得了房屋所有权后，根据“买卖不破租赁”的一般原理，被告与原告形成房屋租赁关系。后被告在2004年8月13日与第三人签订房屋转让协议，以180万元的价格将原告租赁房屋转让给第三人，并于2004年9月7日办理了房屋过户手续，这些行为均发生在原告的房屋租赁期限内，而被告在出卖房屋之前未按法律规定的合理期限内通知原告，直到2004年11月10日被告才将房屋转让的事实告之原告，因而，被告的行为已经侵犯了原告对诉争房屋享有的优先购买权。现原告要求确认被告与第三人马秉均、吴栋梁、周秀坤签订的关于无锡市锡山区安镇镇锡沪路24号商业用房九间房屋的转让协议无效，本院予以支持。

    至于原告在同等条件下是否享有以被告与第三人马秉均、吴栋梁、周秀坤签订房屋转让协议约定的同等价格受让房屋的权利。根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。该院于2006年2月14日作出判决：1、确认被告与第三人马秉均、吴栋梁、周秀坤签订的关于无锡市锡山区安镇镇锡沪路24号商业用房九间房屋的转让协议无效。2、驳回原告要求以同等价格将上述房屋转让给原告的诉讼请求。3、诉讼费用由原告与被告各半承担。

相关法律、法规、规章、司法解释：

    国务院《城市私有房屋管理条例》

    第十一条：房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。

    《中华人民共和国合同法》

    第二百一十条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。

    第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

    第二百三十条：出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

    第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

    最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》 

    第118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

    建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日实施）

    第十条：房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

分析：

    本案案情并不复杂，且当事人对讼争事实均无异议，但当事人围绕原告是否享有优先购买权、被告与第三人之间买卖合同是否有效、原告能否以第三人价格取得房屋所有权等法律问题展开了激烈的辩论，法院判决虽然阐述了较为充分的理由，也符合当前最高法院的主流观点，但是并没有完全针对被告与第三人的主张加以深入驳斥，可谓说理不到位。或许，正是由于本案所涉法律问题的确复杂，暴露了现行立法与司法解释对承租人优先购买权制度规定的简陋，更有必要细加探讨。下面，笔者从承租人优先购买权的成立条件与性质入手，对本案进行具体分析。

    一、承租人优先购买权的成立条件

    民法理论一般认为，按照优先权产生原因的不同，可将其区分为法定优先购买权与意定优先购买权两类。前者指法律明确规定的，由特定法律关系中的特定之人所享有的优先购买权；后者是指在法律无明文规定的情况下，由当事人通过合同、遗嘱等法律行为而设定的优先购买权。承租人优先购买权，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。我国合同法第230条所规定的承租人的优先购买权显然属于法定优先购买权。

    关于承租人优先购买权的成立条件，有人认为，只有发生出租房屋将要转让的事实，承租人才可以期待得到同等条件下优先购买的权利。依此观点，在房屋租赁关系中，仅仅是租赁合同的成立与生效，并不能产生承租人优先购买权；只有在出租人出卖房屋时，或者在出租人出卖房屋且承租人提出同等条件时，优先购买权才能成立。如此，承租人有无优先购买权，将完全取决于出租人是否出卖房屋，这显然与承租人优先购买权的法定性相矛盾。之所以出现如此误解，是因为将承租人优先购买权的成立要件和行使要件混淆了。权利的成立与权利的行使，系属不同层次的概念，应当严格加以区分。承租人优先购买权作为一种法定的权利，理应随房屋租赁合同的生效而当然成立，无须当事人约定，并在符合法定条件时可以行使。至于出租人出卖出租房屋和承租人提出同等条件，则属于优先购买权的行使要件。在我国台湾，其判例和学说就认为，台湾地区“耕地三七五减租条例”中规定的承租人的优先购买权，系于耕地租赁合同成立时随即发生，而于出租人出卖或出典耕地时得为行使。

具体到本案，1、房屋拍卖后，原告是否仍享有优先购买权？2003年10月8日，原告与安镇信用社签订房屋租赁协议，租赁期限自2003年10月1日至2004年9月30日。根据上述优先购买权成立条件的分析，作为承租人的原告在租赁期限内即租赁关系存续期间，当然享有对出租房屋的法定优先购买权。根据“买卖不破租赁”的民法原理与合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，不论出租人即所有权主体发生几次变化或者原告在房屋拍卖中放弃优先购买权，也不论原、被告是否重新签订租赁协议或者原告违约未付租金，在出租人没有依法解除租赁协议的情况下，只要原、被告双方仍然存在租赁关系，原告仍然对出租房屋享有优先购买权。

    二、承租人优先购买权的法律性质

    目前，在理论界，对承租人优先购买权的性质存在较多争议，有学者认为是物权，有学者认为是债权，有学者认为是形成权，也有学者认为是具有物权效力的债权。多数学者认为优先购买权是一种附条件的形成权，即在出租人出卖房屋给第三人时，在同等条件下，依承租人一方的购买意思表示即可使承租人与出租人之间成立买卖关系。我国合同法第230条规定：“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可以看出，合同法没有回答这个问题。

    研究优先购买权的法律性质在司法实践中的意义主要在于：享有优先购买权的承租人能否在请求宣告出租人与第三人的买卖合同无效的同时，请求法院判决其与出租人之间的买卖合同成立即取得房屋所有权？原最高人民法院副院长唐德华曾提出：“如果与第三人买卖无效，所有权人不卖了，能否判给优先权人直接取得所有权呢？这有争议，但我认为优先购买权其结果是取得所有权。”（见《关于民事审判工作的形势与任务》（最高人民法院副院长唐德华在浙江省全省民事审判工作会议上的讲话），载于《民事审判指导与参考》2000年第2卷），该观点认为承租人优先购买权具有物权性质。但是近年来，各地法院对此问题的认识仍未统一，最高人民法院民一庭研究后，形成两种观点。多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先权仅是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。少数意见认为，承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性的权利，优先权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包括可以优先买到的权利，否则优先权没有实际意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决执行都不会有法律上的障碍。因此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同条件取得房屋，法院可以据此请求判决。(见《中国民事审判前沿》2005年第1集《房屋承租人优先购买权的效力》一文)。本案就原告在同等条件下是否享有以被告与第三人约定的同等价格受让房屋的权利问题，判决理由依据了上述多数人的观点，无疑是正确的。

    值得关注的是，将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》也未将承租人的优先购买权如同土地承包经营权一样规定为法定物权。因此，认为承租人优先购买权具有物权性质违背了物权法定的基本原理。

    三、承租人优先购买权的行使条件

    根据合同法第230条的规定，一般认为，承租人行使优先购买权须具备以下条件，一是须在租赁期间出租人出卖房屋；二是出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；三是承租人以“同等条件”表示购买；四是承租人必须在合理期限内行使优先购买权。本案当事人争议焦点中，与此相关的问题（一）是安镇信用社拍卖原锡山市第二皮件厂整体房产时，原告未参与，是否认为原告无权行使优先购买权或对自己承租部分的房屋放弃了优先购买权？（二）是被告竟拍取得房屋后，再行出卖原告承租部分房屋于第三人而未通知原告，如何看待被告与第三人买卖合同效力？

    对于问题（一），虽然与原告诉讼请求无直接关联，但法院判决理由中有所涉及且显含糊。由于此类问题也是当前司法实务中的争点，故有必要在此展开。该问题其实应分别从2个方面理解：1、拍卖情形下，承租人是否可以行使优先购买权？按照我国《拍卖法》第3条规定，拍卖是指以公开竟价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。关于出租人以拍卖方式出卖房屋情形下承租人能否行使优先购买权，在学理上存有争论。有观点认为，拍卖作为一种特殊的买卖方式，以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言。如果拍卖成交后，允许承租人行使优先购买权，以竟价人的成交价格购买房屋，则该行为违背了拍卖法的规定，产生优先购买权与拍卖法的冲突，损害拍卖行为的公信力，不利于保护竟买人的利益，故承租人不得行使优先购买权。另有观点认为，拍卖本质上仍属买卖的一种，在拍卖情形下，承租人依法有权行使优先购买权。但是，有关司法解释对此问题作出了明确，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条、第16条规定，人民法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竟买人。据此表明，拍卖情形下，承租人有权行使优先购买权，只是出卖人依然负有通知承租人到场的义务。2、出租人整体房屋出卖的情形下，部分房屋承租人能否对承租部分房屋行使优先购买权？我国现行法律没有明确规定部分房屋的承租人可否以及如何行使优先购买权，在学界亦存争议。但在现行法律明确将承租人优先购买权作为一种法定权利规定的立法背景下，只要出租人将其房屋出租，那么不论是出租部分房屋还是出租整体房屋，出租人都要受到承租人优先购买权的限制。然部分房屋承租人不能享有对整体房屋的优先购买权，即只能对承租部分行使优先购买权。事实上，如上文所述，在我国当前司法实践中认为优先购买权不具有物权或形成权的性质，出租人出卖房屋所受限制主要是一种程序上的限制（即出租人应提前在合理期限内通知承租人），而非具体交易条件的限制，故在整体出卖的情况下，允许部分房屋承租人就其承租部分乃至就整体房屋行使优先购买权，即有利于实现设立优先购买权制度保护承租人利益的宗旨，同时并不加重出租人的负担或损害其经济利益。

    因此，本案中，安镇信用社拍卖原锡山市第二皮件厂的整体房屋，原告对其承租部分房屋依法有权行使优先购买权。无论原告自身放弃行使优先购买权或因安镇信用社未履行通知义务导致其权利被侵犯，由于原告诉讼中未主张安镇信用社与被告之间买卖（拍卖）之效力，故判决无须论断。至于原告未参与竟拍，法院判决书却在没有查明原因的情况下认定“但并不能说明原告已经放弃了对自己承租部分的优先购买权”依据不足，更属赘述。

    对于问题（二），根据“买卖不破租赁”的民法原理与合同法第229条规定，本案被告竟拍取得房屋后，取代原房屋所有人的出租人地位，与原告虽未重新签订租赁合同，但原租赁合同继续有效，原、被告双方事实上形成了租赁合同关系。被告在租赁关系存续期间再行出卖房屋于第三人，基于上文关于承租人优先购买权成立条件分析，其仍应受到承租人原告优先购买权的限制。被告在房屋出卖之前确未通知原告，违反了法律规定，法院判决认定被告侵犯原告优先购买权，从而判决被告与第三人的买卖合同无效。该结论符合合同法第230条规定，特别是最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定。

    四、结论

    综上分析，法院针对原告的二项具体诉讼请求，在现行法律规范范围内，作出了依法有据的判决。该判决结果看似合法，但进一步从判决实际执行效果以及本案事实的特殊之处考量，难以得出该判决是正当合理的结论，值得商榷。首先，就判决执行结果而言，当然是被告与第三人互相返还财产，原告若再行出卖房屋，彼时原告因租赁关系终止亦不再享有优先购买权。由此，法律设立承租人优先购买权制度的宗旨无法实现，且在被告与第三人均不申请撤销登记、该登记又不属虚假登记的情况下，该判决毫无现实意义。同时结合本案的特殊之处：一是承租人原告在租赁期间未主张购买或续租房屋，且违约拒付租金，并在当初订立租赁合同的目的已经实现、租赁关系终止后知晓房屋在出租期间已被出卖的事实，才以法定优先购买权被侵犯为由，要求宣告被告与第三人买卖合同无效，该主张是否违背了民法上的诚实信用原则；二是第三人已经善意、有偿取得房屋，完成了房屋产权登记，由此产生了承租人优先购买权与善意取得制度（注：物权法承认了不动产善意取得制度）之间的冲突。于此情形，该判决更难显公平与正义，委实属于机械执法。正如粱慧星先生在《民法解释学》中所言：法官于价值判断时，应注意社会一般观念及伦理标准的变迁，这样才能使法律能够与时俱进，实现其规范功能。基于上述考虑，笔者认为，在目前立法尚未健全承租人优先购买权制度的情况下，在处理此类案件时，对承租人请求宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的问题上，不宜再适用最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定，否则可能侵害出租人与第三人的合法权利，只有从承租人优先购买权制度的立法宗旨以及衡平出租人与第三人的利益角度出发，才能正确解决纠纷，实现法律效果与社会效果的统一。

主要参考书目与相关文章：

    1、王泽鉴著《民法学说与判例研究》（1）-北京：中国政法大学出版社，1998年版第493-507页

    2、王泽鉴著《民法学说与判例研究》（3）-北京：中国政法大学出版社，1998年版第345-353页

    3、黄松有主编《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》-北京：人民法院出版社，2007年3月第41-51、59-62、69-77、327-330页

    4、中国人民大学民商事法律科学研究中心主办《判解研究》2004第3辑-人民法院出版社第91-104页

    5、中国人民大学民商事法律科学研究中心主办《判解研究》2005第5辑-人民法院出版社第48-98页

    6、黄松有主编、最高人民法院民事审判第一庭编著《中国民事审判前沿》-北京：法律出版社，2005年1月 第159-169页

    5、黄松有主编、最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》总第15集-北京：法律出版社，2003年10月第102-116、178-191页

    6、黄松有主编、最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》总第26集-北京：法律出版社，2006年9月第142-147页

    7、王利民著《民法疑难案例研究》-北京：中国法制出版社，2002年7月第574-580页

思考题：

    1、试从物权与债权的区别角度分析优先承租人购买权的性质。

    2、结合合同法规定分析承租人优先购买权的行使要件。