关于小区停车位的归属问题在法学理论和司法实践中都有较大争议。归房地产开发商还是归业主？业主专有还是共有？尚无统一结论。这是产权流转发生后权利的原始取得者和继受取得者之间权利划分不清导致的。显然，从建筑物包括停车位的产生和流转过程看，房地产开发商无疑原始取得建筑物所有权，业主的产权是通过买卖或附赠而继受取得。多个所有者和多种所有物并存的情况下，弄清产权归谁所有的关键是要对不同的所有者和所有物进行区分。

一、业主之外的所有者存在吗？

我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这就是说，业主的所有权被区分为专有和共有。法律提到了“专有部分以外的共有部分”，那么在建筑区划内，专有部分以外还有“非共有部”分吗？有！

物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这就是说，建筑区划内，存在既非业主专有也非业主共有的部分，除业主之外还可能有别的所有者，比如国家。那么在房屋售完以后，业主之外的所有者可能是房地产开发商吗？可能！

物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。”也就是说，房屋出售完毕不代表停车位也流转完毕。如果停车位没有经过当事人约定而流转，那它依然属于原始取得人——开发商。

通过以上分析可知，建筑区划内存在着既非业主专有也非业主共有的部分，建筑区划内房屋出售完毕并不意味着开发商彻底失去了区划内的产权。也就是说，停车位并不当然地属于业主专有或共有，还可能归开发商所有。

二、哪些是业主共有停车位？

既然法律规定停车位的归属可以由当事人约定，那就是说它可以为业主专有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第３７条规定，未依法登记领取权属证书的产权不得转让。由此可知，业主通过买受而专有的停车位当是有产权证书的。再有物权法七十四条第二款可知，业主也可通过被附赠而专有停车位。从诉讼的角度看，这附赠也需要有明确约定的。

争议的焦点在于，非业主专有的停车位属于业主共有还是开发商所有。

物权法七十四条规定，规划中的停车位之归属可由当事人约定（没约定的当然属于原始取得者——开发商），占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。这种规划应当是在《建筑工程规划许可证》中载明的，是得到国家有关部门批准的。在规划之外增设的停车位，要么属于业主共有，要么属于违法建筑而应当拆除。

规划中的停车位在房屋买卖时应当明示，出售的停车位要有产权证书。江苏省物业管理条例第62条第二款就明文规定：建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。另外，附赠或出租的停车位要有都要有产权证明文件，否则开发商不能单独转让。与整体建筑物不可分割的空间，在房屋产权转移后自然属业主共有。

有些地方法规更是明确规定，不明确表示单独转让的停车位即视为与房屋一体转让。《北京市城市房屋管理办法》第１３条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”

三、从权证看停车位归属

通过以上分析可知，停车位的归属并不取决于其在地下、地表还是地上，关键是看其权证。

在建筑物产权转移之前，建筑规划区内的所有物包括停车位当然归开发商所有。产权转移之后，停车位的归属分为以下几种情况：

1.规划中的停车位，应在《建筑工程规划许可证》中载明并得到批准，拥有产权证明，其归属由当事人约定。在出售或附赠之前归开发商所有，之后归买受或受赠业主专有。无论原始取得的开发商还是继受取得的业主，都应该持权证主张自己的权利。

2.规划之外的停车位，在业主共有的道路或其他场地增设的停车位依法归业主共有，此为法律直接规定，无需办理产权证明；在此之外的违法设置的停车位应当依法拆除。当然，是否属于违法设置是行政领域的事。

    从民事争议范围内看，小区内的停车位在被行政部门确定为违法设置当被推定为合法设置。此时，小区停车位有三种归属：规划中的停车位自始归开发商所有，转让后归受让业主专有，规划外的停车位归业主共有。