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金渠案例丨法定物权 不容侵犯——无锡市首起业主共有权益被政府部门不当侵占案宣判
发布者:admin  发布时间:2020/3/18 13:24:18  点击:169

行大道者,法治天下;

谋万世者,以法为基。

       近日,无锡市梁溪区人民法院依法公开宣判了全市首起业主共有权益被政府部门不当侵占案件。法院支持了原告无锡市银仁大厦第三届业主委员会的诉讼请求,判令被告无锡市梁溪区城市管理局、无锡京梁智慧城市科技有限公司、无锡市梁溪区市容管理中心返还非法侵占的银仁大厦全体业主共有的16个停车位,并赔偿停车费损失。

案情回顾:

       银仁大厦小区位于无锡市中心解放西路与县前西街交界处,是2002年竣工的高档小区,由于开发商以及前期物业公司存在管理混乱、随意侵占小区公共部位收益等严重问题,物业管理矛盾突出。20187月,银仁大厦第三届业主委员会成立后,聘请我所担任常年法律顾问,开始全面维护全体业主的合法权益。

期间,我们发现,小区建筑区划内临近市政道路一侧的公共场地(设有16个车位)被梁溪区市容管理中心长期占用并收取停车费。遂向市容管理中心提出交涉,在沟通未果的情况下,业委会于201810月以市容管理中心为被告提起诉讼,要求归还被其擅自占用的16个车位,并返还已收取的停车位费。

      梁溪区法院审理中,进一步查明上述车位系由梁溪区城市管理局改设后交由市容管理中心管理,又再委托无锡京梁智慧城市科技有限公司运营。法院依法追加了梁溪区城市管理局、无锡京梁智慧城市科技有限公司为共同被告,经过近一年的审理,于20191016日作出判决,认定案涉车位属于全体业主所有,由梁溪区城市管理局、无锡京梁智慧城市科技有限公司归还车位,梁溪区城市管理局、梁溪区市容管理中心按照小区业主地面停车收费标准赔偿停车位损失。

金渠评析:

       诉讼前,我们通过详细查阅小区规划设计文件、竣工总平面图等验收资料,并通过现场实际核对,确认了本案所涉的车位位于小区用地红线范围内、建筑红线范围之外的小区建筑区划内,业主具有诉的利益。

       审理之初,针对本案属于行政争议还是民事争议存有不同看法。我们认为,应属于全体业主共有的小区建筑区划内土地使用权在未被行政征用、征收的前提下,梁溪区城市管理局、梁溪区市容管理中心擅自占用,依法应当承担民事侵权责任,本案显然不属于因行政征用或征收引发的争议。

       其次,本案的主要争议焦点在于案涉停车位是否属于小区业主共有。我们认为,根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,小区建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权;小建筑区划内的公共场地,当属业主共有;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。因此,本案银仁大厦小区业主委员会的请求,依法应当受到保护。

       本案,作为无锡首起业主共有权益被政府部门不当侵占案件,业主是关切的,我们是认真的,法官也是审慎的,最终在各方的共同努力下,业主取得了初步的胜利。这来之不易的初步胜利,不仅让业主看到了解决老小区维护资金困难的出路与希望,更让业主们重拾了法治信仰,燃起了对公平正义最后一道防线----司法的信心。本案虽然审理周期较长,且赔偿金额由于被告拒绝提供证据、法院未予深究而不尽如意,但是本案的判决,已经足以成为当前普遍处于弱势的业委会不畏强权、抗争到底的正面表率。

       我们坚信,在全面依法治国、全面从严治党、以人民为中心的新时代,业主的获得感、幸福感、安全感将不断得到提升!

 

 

法律衔接:

《中华人民共和国物权法》

第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第七十条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十四条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条:建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第十四条:建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

作者丨王钿钿 律师

审核丨邹小新 律师

编辑丨陆晔芸 律师

【部分图片来源于网络】



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