【正文】

一、检索步骤

1.案例来源：Alpha案例，无讼案例

2.裁判时间：2013年1月1日至2017年12月31日

3.裁判地域：江苏省无锡市锡山区

4.关键词：房屋租赁合同纠纷、无锡市锡山区人民法院、一审

5.文书性质：判决、裁定

二、检索结果

共检索出无锡市锡山区人民法院案例180个，其中判决125件、裁定55件。由于裁定案件80%以上系原告撤诉案件，故本报告主要以125个判决案例作为数据分析的样本。

三、数据统计和分析

1.案件数量

自2013年1月1日至2017年12月31日止，无锡市锡山区人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案例明显呈大幅度上涨趋势，2014年开始，出现了大量以现以街道办或镇政府等政府部门为原告的案件，通过研读样本案例我们发现，街道办自有的写字楼、镇政府自有的厂房在这几年越来越多的参与商业运作，出租给民营企业、店铺，故由此引发的房屋租赁合同纠纷也是逐年增多。2015年的案件数量在近几年中达到峰值，其中，无锡市锡山大剧院为出租人，因房屋租赁合同到期，诉请承租人解除合同、返还房屋引发9起诉讼；无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司因为拖欠房屋租金，被诉请支付租金或返还租赁房屋引发10起诉讼。

2.租赁物类型

无锡市锡山区人民法院审结的房屋租赁纠纷案件中，租赁物主要由厂房、商铺、商用写字楼及住房构成，而其中厂房及商铺、商用写字楼等商业性房屋租赁纠纷案件占87%。从以上数据分析来看，商铺、厂房和商用写字楼作为商业因素最活跃、商业风险最集中的不动产，其在履行合同过程中也最容易发生纠纷，因此占比******。

而综合本报告样本案例来看，绝大多数的纠纷都是因承租方拖欠租金或房屋使用费所致。因公司经营能否盈利存在不确定性，且现在公司的成立标准降低，其内部人员构成良莠不齐，故其履约能力，即是否能够按期支付租金，是如今房屋租赁合同中的主要风险点。

3.律师参与诉讼

本报告样本125件房屋租赁租赁合同中，律师参与诉讼案件总共84件，律师参与度达到67.2%。律师代理原告案件共计77件，其中代理法人原告案件52件；律师代理被告案件共计27件，其中代理法人被告的20件。

从以上数据来看，在律师参与的案件中，法人（单位）聘请律师的比例也远高于个人。就报告期内样本案例来看，法人（单位）出现纠纷时，因其所涉及的利益较个人而言更大，法律关系一般也更为复杂，所以其对聘请律师提供法律服务有更大的需求。同时法人（单位）的法律意识更强，其经济实力也能更好的支持其购买法律服务。

四、争议焦点分析

争议焦点最多的是房屋使用费，其次是物业管理费、解除合同、装修损失。本课题组主要就以上四个争议点在下文进行着重分析，结合典型案例，研究其裁判规则，探索其涉及的相关法律法规。

1.房屋使用费

①违约情况下的房屋使用费

在房屋租赁合同存续期内，房屋使用费的性质一般即为租金。但是，在出租人以承租人逾期支付租金等事由请求法院判令解除合同或房屋租赁合同到期出租人要求承租人限时迁出时，也会出现要求承租人向出租人支付房屋使用费的情形。此处的房屋使用费性质并非租金，而是自合同解除或届满之日起至出租人实际搬离之日为止占有房屋所产生的费用，该房屋使用费通常会参照租期内租金标准计算。

该类案件在租赁房屋为厂房更为多见，承租人需要将厂房内机器设备拆除并运走，或是需要一定的时间方能寻找合适厂房再次租赁。在此期间承租人仍然占有出租人的房屋，但并不是基于房屋租赁合同法律关系，故需要支付占有房屋使用费。

【案例索引】(2016)苏0205民初2872号

②合同无效情形下的房屋使用费

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》下称（《城镇房屋租赁合同解释》）限定了无效合同的范围，将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同认定为无效。同时，为维护法律关系的稳定，允许当事人对于违法建筑物租赁这一欠缺生效条件合同，允许出租人采取补救性措施，如在一审法庭辩论终结前取得法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。

即使房屋租赁合同被认定无效，若承租人依旧占有并使用了房屋的，依照该《城镇房屋租赁合同解释》规定，出租人仍可要求承租人参照合同约定，但标准支付房屋占有使用费。就报告期内样本案例来看，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而导致合同无效的情形占到了绝大部分。依照《城镇房屋租赁合同解释》的立场，出租人请求法院判令承租人支付房屋使用费的，法院应该支持。

【案例索引】（2017）苏0205民初3255号

2.物业管理费

①出租人有权依合同约定向出租人主张物业管理费

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。就报告期内的案例来看，出租人多为政府实控的创业园或置业公司，出租房屋多为商用写字楼性质，该写字楼的物业一般都是由该创业园或置业公司直接管理，其在房屋租赁合同中就会与承租人约定支付物业管理费。故当承租人拖欠租金或物业管理费时，其可直接依照合同条款，请求法院判令被告支付物业管理费。

【案例索引】（2017）苏0205民初3462号

②出租人主张物业管理费时，承租人的抗辩事由

出租人与承租人在房屋租赁合同中约定了物业管理费的，该条款的有效与否仍然必须参照《合同法》关于合同无效的几种情形，需满足不违反法律行政法规的禁止性规定。若出租人领取营业执照后，未取得相应资质的，对于其从事物业管理并收取物业管理费的能力法院是不能认定的，即合同中关于物业管理费的约定无效。故承租人可以此为由拒绝支付物业管理费。

【案例索引】（2015）锡法港民初字第0421号

③出租人垫付物业管理费后的追偿权

《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。在实践中，此类案情多发于商铺及住房，出租人作为业主代替物业使用人即承租人交纳物业使用费后，其可以基于自己的追偿权向法院起诉，要求承租人向其支付垫付的物业管理费。

【案例索引】（2014）锡法北民初字第0430号

3.解除合同

①出租人的约定解除权

出租人与承租人签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在协议中，双方明确约定“承租人逾期XX日支付租金，出租人可以解除合同”，是对合同附条件解除的规定，该条件一旦成就，出租人即取得此约定解除权。但在实践中，为节约司法资源，维护合同关系的稳定，在约定解除权成就前，出租人还需履行催告的义务。

【案例索引】（2017）苏0205民初2825号、（2017）苏0205民初757号

②不定期租赁合同中，出租人的法定解除权

不定期租赁合同分为两种情况。一是约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，出租人房屋租赁只能视为不定期租赁；二是租赁合同期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此两种情况下当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

【案例索引】（2017）苏0205民初4748号

③承租人请求解除合同的事由

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但若是出租人存在违约的行为，如出租人未按时交付租赁房屋给承租人，或转租期限长于承租人剩余租赁期限的。上述情况所致承租人无法正常使用租赁房屋，导致合同目的不能实现的，承租人具有合同解除权。

故为了更好的维护自身权利，承租人可在合同中约定出租人的违约赔偿责任，以敦促出租人更好的履行合同。

【案例索引】（2017）苏0205民初780号、（2015）锡法北民初字第0245号

4.装修损失

①承租人擅自装修租赁房屋的，出租人是否该支付补偿

实践中，承租人在使用租赁房屋时经常会对房屋进行装饰装修以符合自己的使用需求。当合同解除或届满，该租赁房屋返回给出租人时，承租人往往会要求出租人对其装饰装修支出的费用进行补偿。而事实恰恰相反，《城镇房屋租赁合同解释》规定了此种情况下，装饰装修费用均由承租人自己承担。不但如此，出租人甚至可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，作为承租人，在租赁房屋时应就装饰装修问题在房屋租赁合同事先约定，或在装修前经出租人同意并与其达成补充约定。

【案例索引】（2014）锡法民初字第00595号

②合同正常到期的情况下，装修费用如何承担

承租人在使用租赁房屋时，经过出租人的同意，可以对房屋进行装饰装修。《城镇房屋租赁合同解释》将装饰装修物分为未形成附和和已形成附和两种。若合同正常到期，出租人亦未出现其他违约情形的，承租人应自行承担装修费用，出租人无需给予补偿。对于未形成附和的部分，承租人可以拆除，如有毁坏房屋的，承租人可以要求出租人恢复原状。

【案例索引】（2014）锡法安民初字第0776号

③承租人装修后，租赁房屋出现损坏时的赔偿责任

出租人交付时的房屋完好，亦不存在其他违约在先的行为，承租人经过出租人的同意自行对房屋进行装饰装修。其后承租人正常经营，出租房屋出现如地面下沉、装饰墙面断裂等情况的，其能否向出租人主张违约赔偿责任？一般情况下，如无其他重要证据、检验报告的佐证，该损失应归咎于承租人改建装修不当。作为租赁房屋的实际使用者，承租人应当知道如何改造装修及可能出现的情况，并对此承担责任。而出租人无法预料到改建装修后产生的后果，无需对改造装修后产生的后果承担任何责任。

【案例索引】（2015）锡法鹅民初字第0278号

5.其他重要诉讼风险及防范对策

①签订书面的租赁合同的必要性

我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未签订书面的租赁合同会使承租人的房屋使用权存在不稳定性，对经营产生较大影响。此外，缺少书面合同，双方的权利义务都显得不够准确，发生纠纷时不利于双方协商。因此，无论租赁期限长短，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。

租赁合同内容一般应当包括租赁房屋的名称、位置、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、房屋维修与维护、违约责任，争议解决方式等条款。

②转租的特别规定

当承租人既未经出租人同意又未在合同中事先约定准许转租，仍然擅自转租时，出租人有权解除合同，但出租人必须自了解该情况起六个月内提出异议，否则视为同意转租。因此出租人在知晓此情况后，有异议的，一定要及时提出或直接向法院提起诉讼。

③租金的诉讼时效

租金适用一年的特别诉讼时效，而不是三年的一般诉讼时效。因此，如果承租人未能及时在约定期限内支付租金，出租人应当及时催告或者可以直接提起诉讼，及时保障自己的合法权益。

④优先购买权的行使与限制

一般情况下，当房屋所有权人出卖房屋时，房屋的承租人具有同等条件下优先购买的权利。出租人损害承租人优先购买权将房屋出售给第三人的，若该第三人并非善意购买出租房屋或者尚未过户至第三人名下，承租人仍然有权主张优先购买房屋。否则，承租人只能向出租人主张赔偿损失。

⑤买卖不破租赁

买卖不破租赁，即在房屋租赁合同有效的情况下，房屋在租赁期间发生所有权变动，新的房屋所有权人法定承受该房屋租赁合同。

买卖不破租赁存在三种例外情形：

A.房屋在出租前已设立抵押登记，因抵押权人实现抵押权发生所有权变

动的；

B.房屋在出租前已被人民法院依法查封的；

C.租赁物被没收、征收的。

因此，作为承租人，在签订房屋租赁合同时，一定要全面了解该房屋的权属情况。

 作者｜曹震旦、倪娟（律师）

审核｜邹小新 律师

编辑｜陆晔芸