2019年4月，无锡、苏州两市的土拍如火如荼，热门地块的出让单价再次创下新高，老百姓们普遍感受，房价又要上涨，刚需和投资者都不可错失当下购房机会。然而，我们作为法律专业人士却从这些交易的机会中看到了诸多风险，以无锡市法院为例，自2015年受理的涉商品房买卖合同纠纷案件则逐年增加，近两年维持在一个较高的水平。

本文拟以本所最近代理的商品房买卖合同纠纷案件分析，梳理了有关商品房预售合同纠纷中的常见法律问题，以期维护房地产市场的平稳健康发展，提高购房人的法律风险防范意识，推进区域社会和谐稳定发展。

【案情简介】

2016年3月29日，苏州A公司（以下简称“开发商”）在某酒店设立了临时接待中心，并发布“B楼盘2016顶豪作品全球发布会”，当日超30余家主流媒体齐聚现场，千人意向购房人共赴现场。在其楼盘宣传介绍、置业顾问接待意向购房人时，推出“B楼盘叠墅赠送2-3车位”，这也是B楼盘别墅区******的卖点，大大提高意向购房人购买B楼盘房屋的意向。

2016年4月28日晚, B楼盘别墅区开盘。接着3日内,在开发商的售楼现场，开发商的置业顾问要求C业主在内的多名业主首先需要签订《D公司的会员服务协议》一份，并向D公司缴纳2.5万元，开发商置业顾问口头告知C业主，别墅区正式开盘时该2.5万元可抵10万元的优惠。

2016年4月30日，C业主如愿摇号购买到心仪的B楼盘别墅区叠墅一套，并于当日与开发商签订《某市商品房买卖合同》,同时还在开发商工作人员直接指导下,分别在若干份资料上签字，其中《某市商品房买卖合同》一份就54页。

2017年10月陆续拟交付房屋，但被告知B楼盘别墅区地下车位为人防工程, 但开发商还要求C业主在内的别墅区的业主预选B楼盘别墅区地下停车区域和数量，并拟与C业主签订《B楼盘别墅区地下人防车库区域租赁协议》，以0元收取人防车位停车位租金形式履行送车位的承诺。

此外，C业主还发现开发商拟交付的房屋因中客厅地面与门槛高度不足问题，直接导致C业主无法对涉案房屋进行正常装修（需铲除室内4-5cm地坪高度），且涉案房屋室外景观、入户楼梯、地埋式雨水排水设施等存在问题而拒绝收房，并向开发商发送房屋拒收函。

目前，C业主与开发商就上述问题经协商、沟通无效后，已诉至法院，主要围绕以下几个争议问题：

1、2.5万元非开发商收取，开发商拒绝承认D公司收取的2.5万元与之有关，C业主应如何维权？

2、开发商允诺送车位，但未写入合同，而开发商认为送的是“人防车位长期使用权”，C业主认为人防车位产权不明，无法安定使用人防车位，C业主应如何维权？

3、开发商拟交付的房屋需铲除地坪4-5cm才可以装修,也难以达到其宣传房屋的环境、配套、质量标准，C业应如何维权？

【金渠分析】

2015年至2018年，从无锡近四年有关房屋买卖合同纠纷的案由细分，可见，商品房销售合同纠纷及商品房预售合同纠纷占到了绝大部分。上述案例即属于商品房预售合同时遇见的问题，该类交易中遇见的问题主要可概括为：

一是在取得商品房预售许可前，开发商以认购、认筹、预定、排号、银行预存资金等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等行为；

二是开发商赠送、允诺（如学区、车位、阳台、商业配套等）无法达成；

三是房屋存在质量问题（如无法装修、屋顶、墙壁漏水、渗水问题等）。

围绕上述案例中的问题，我们作如下法律分析：

一、取得商品房预售许可证前，开发商以第三方名义与意向购房人签订会员服务协议，变相认购排号，属于违背诚实信用原则，应承担缔约过失的赔偿责任。

《D公司的会员服务协议》通常都会约定，D公司为意向购房业主提供看房服务、楼盘信息介绍、不定期组织会员活动，以及为购房人争取“独家购房优惠”等会员服务。但本案中，C业主从未与D公司接触，D公司也未提供所谓的看房服务、楼盘信息介绍、不定期组织会员活动等会员服务，而《D公司的会员服务协议》系在开发商售楼处，并由开发商置业顾问指引签订。诉讼中，D公司辩称与开发商存在《合作框架协议》，开发商给予D公司引流客源的优惠，但该协议因涉及商业秘密而拒绝公开。

笔者认为，本案中，D公司并未证明其已经全面履行《D公司的会员服务协议》约定的合同义务，虽然开发商陈述给予C业主外，还给予其它购房人同样的10万元人民币的优惠，本案中何以见得开发商陈述的真实性、合法性？正是由于开发商与D公司存在违背商业道德、不正当的利益关系，双方又拒绝公开该不正当利益关系的证据—《合作框架协议》，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。

吊诡的是，由于《D公司的会员服务协议》系D公司与C业主签订，依据我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。C业主无法突破合同相对性，依据《D公司的会员服务协议》要求开发商承担退还2.5万元的法律责任。但由于C业主确实又享受了2.5万元抵10万元的购房优惠（开发商如是说，C业主无法证明），故C业主也无法要求D公司全额退还2.5万元。

二、允诺“送车位”对房价确定有重大影响的，应当视为要约，亦应当视为《某市商品房买卖合同》的内容。

本案的关键之处在于开发商允诺“送”车位的事实是否成立，如果成立，“送”车位的允诺属于何种性质？

虽然《某市商品房买卖合同》中就送车位未明确约定，但从其它业主的微信聊天记录，以及业主代表与开发商的沟通记录中可以看出，开发商的置业顾问在销售房屋的过程中均有允诺送2-3个车位。此外，从开发商拟与C等业主签订的《B楼盘别墅区地下人防车库区域租赁协议》第二条、第三条的内容来看，“以0元收取人防车位停车位租金，到期自动续租”等，可以看出开发商置业顾问是有允诺“送”车位的事实。虽然C业主与开发商签订的《某市商品房买卖合同》及其补充条款等均对销售人员的允诺因未列入双方《商品房买卖合同》的条款，不构成合同的内容，也对房屋购买和价格无重大影响。笔者认为，本案要明确置业顾问的允诺是否生效，则需要理清商事代理行为的性质。涉案置业顾问被明确委任处理涉案商品房买卖的全部事宜，基于保护交易效率和交易安全的商事外观主义，我们有理由相信，置业顾问的允诺即开发商的允诺。该允诺没有生效期限要求，一经作出即生效。

作为购房人，对于开发商允诺的“送”车位的朴素理解应当是可以自行对所送车位进行占有、使用、收益和处分，从法律上即定性为车位的所有权（产权）。此外，开发商承诺的“送”车位，对本案《某市商品房买卖合同》的订立以及涉案房屋价格的确定有重大影响的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，应当视为要约，亦应当视为《某市商品房买卖合同》的内容。开发商不能履行“送”车位的允诺，则构成违约。

三、毛坯房不能装修属于“严重影响正常居住使用”的情形。

当下，买房人动辄花费数百万甚至数千万购房，对开发商交付的房屋质量自然有更高的要求。但开发商为了追求利润******化，往往不注重商品房质量问题，导致房屋质量的投诉和诉讼居高不下。

笔者认为，本案中，铲除涉案房屋地坪，一方面增加C业主的装修成本；另一方面会破坏分户楼板节能构造，违反国家强制性规定，更影响业主居住舒适度。因此，笔者认为，涉案房屋为毛坯房不带装修，客厅地面与门槛高度不足导致业主无法装修入住，该情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“严重影响正常居住使用”的标准。本案中，从购房人的实际使用利益角度出发，依法可以认为构成C业主拒收房屋的合理理由。

实践中，开发商往往会主张所售商品房经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,取得《竣工验收备案证明》，因此不应承担责任。笔者认为，《竣工验收备案证明》仅是开发商依照我国《建筑法》、《合同法》等法律规定，交付所出售房屋前必须符合行政强制要求，若开发商所出售房屋确有质量问题，行政主管单位仍可以收回《竣工验收备案证明》，可责令开发商整改，并重新组织竣工验收。因此，《竣工验收备案证明》并不能排除其所出售的商品房没有建筑质量方面的问题。开发商交付的房屋最终还是要符合业主与开发商之间签订的《商品房买卖合同》的约定，最终由业主来验收确认。

当然，本案还存在其它房屋瑕疵质量问题，正式由于与开发商沟通多次无果，C业主无奈诉至法院。且该问题直接影响业主正常的入住和装修、居住体验。当前，购房人与开发商相比处于弱势地位，且开发商往往不积极履行维修义务情况下，为了充分保障购房人的合法权益，督促开发商尽快解决房屋质量问题，有必要适当扩大《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“严重影响正常居住使用”的标准。

【律师建议】

一、认购阶段，购房者应注意证据的采集与保留，防患于未然；开发商应当规范与组织团购的中介公司、电商公司之间的合作。

对于普通购房者而言，买房是大事，房屋的认购是买卖双方建立正式合同的基础，在此期间，购房者需慎之又慎，不但应对购房的政策了解，还应对欲购房屋的规划情况充分了解，如欲购房屋规划的户型、位于小区中的位置、小区内的景观、配套设施等等。如所购房屋是精装修房，还应充分了解装修的标准，甚至相关建材的具体品牌、材质。在此期间可以保留好开发商的纸质宣传资料、微信推送的广告消息等，如发生争议或者纠纷的，也可以此作为参考依据。

对上述机构直接在售楼大厅工作、设置收费窗口的行为应当向消费者释明，依法将与上述中介公司的合作协议至有关单位进行备案登记。在与购房者签订合同并要求购房者付款时，应当提醒购房者收款方的主体，尊重购房者的个人意愿，必要时还可公示双方的合作协议，以免给自身招惹不必要的麻烦。开发商应当规范公司绩效考核机制，约束公司的工作人员，不随意对购房者进行承诺。

二、商品房买卖合同签订阶段，购房人应仔细阅读冗长合同条款；开发商应对合同重要部分着重表示，对购房者尽到充分的告知义务。

在购房合同签订前，购房者应仔细阅读合同条款，有异议的积极与开发商协商，不应一味妥协而助长开发商的强势地位。实践中，却有开发商在楼盘宣传、预售时作出虚假承诺或非法承诺，最终无法实现导致购房者集体维权的现象。

开发商不但应就其开发销售房产的真实信息至有关部门进行备案，完整公开，还应在与购房者签订购房合同时全面告知所购房屋的真实信息，就房屋的坐落、面积、房款的支付方式、双方的违约责任等细节进行全面的约定，开发商应指派专人在签订合同时给予购房者提示与指导，给予其充分的时间阅读并签字。

三、商品房交付阶段，购房者收房时应全面查验开发商拟交付的房产；开发商对于购房人反映的商品房质量问题应积极回应，并妥善解决。

房屋交付前，开发商应取得相应行政机关出具的房屋符合交付条件的合格证书，故购房者在收房前首先应应要求开发商出具相关行政机关出具的竣工备案文件。但仍需注意的是，行政机关出具的质量验收合格文件仅仅是对拟交付商品房质量的最低强制性要求，并不能一定能证明该商品房符合合同要求。除此之外，还应重点审视实际验收时的房屋现状。必要时，甚至可以委托第三方专业验房机构陪同验房。如确有问题的，购房者更应理性维权，可以先向行政机关投诉举报，或是委托律师向法院提起诉讼，尽量避免过激的私力救济，造成不必要的麻烦，也不利于纠纷的解决。

实践中，即使开发商拟交付的房屋经过有关行改管理部门审批，符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。若购房者在收房后发现质量瑕疵问题的，开发商也应积极出面解决，在保修期内履行保修义务。

作者丨倪 娟 律师、曹震旦

审核丨邹小新 律师