2005年3月，原告吕某与被告邵某签订了一份《购房协议》，约定由吕某购买邵某因老房拆迁安置所得一套安居房。协议签订后吕某依约向邵某交付了购房款，邵某出具了收条并将房屋钥匙交给了吕某，吕某实际占有使用这套安居房。由于当初安置房不能上市交易的政策原因，吕某购买的安居房未能办理房产证。

2017年政策变化，吕某2005年购置的安置房可以上市交易，并可以办理房产证。吕某欣然找到邵某，并要求邵某配合办理房产证并过户，怎料遭到邵某当场拒绝。邵某称其已办理了房产证，并将该安置房登记在自己的女儿邵某甲名下，要求吕某自行找女儿邵某甲协商。后，邵某甲以“不知道该安居房已经被出卖的事实，其才是该房屋的真正所有权人”的理由而拒绝协助吕某过户。

经多次协商无果后，吕某无奈将邵某及邵某甲诉诸法院要求共同协助履行涉案安置房过户义务。

【争议焦点】

1.吕某与邵某签订的《购房协议》是否有效？

2.吕某有无权利要求邵某及邵某甲共同履行协助过户义务？

【金渠评析】

我们认为，首先，吕某与邵某签订的《购房协议》属于房屋买卖合同法律关系，双方签订协议系真是意思表示，不存在欺诈、胁迫等可撤销情形，亦未违反法律禁止性规定，故应属合法有效的民事法律行为，应当予以保护。

其次，房屋买卖合同法律关系中，买受方主要义务是履行支付房屋价款，出卖方主要义务是履行交付房屋并转移房屋的所有权。本案中，吕某按照协议支付了全部房款义务，邵某虽已向吕某交付房屋，但涉案并没有履行转移房屋所有权的义务。

回归到本案，涉案安置房现登记在邵某甲名下，故邵某甲辩称邵某无权处分涉案安置房，邵某与吕某签订的《购房协议》无效。经律师多次沟通、走访调查发现，案涉安居房系邵某老房拆迁安置所得，彼时邵某甲尚未成年。庭审中，邵某及邵某甲辩称，当初邵某出售涉案安置房时家人并不知情，邵某甲及家人仅以为邵某对外出租，但又陈述从未过问过案涉安置房出租给何人以及租金实际收取情况。我们认为，邵某甲作为邵某的家庭成员对于邵某出售安置房一事不知情有违常理。此外，邵某将案涉房屋登记在女儿邵某甲名下，但女儿邵某甲却未支付任何对价，该行为明显属于恶意串通，损害了吕某的合法权益，根据《合同法》五十二条规定应属无效，邵某甲取得涉案安置房所有权不能成立。故吕某基于《购买协议》这一真实有效的房屋买卖关系，有权要求邵某协助将涉案安置房过户到自己名下。邵某甲虽然非《购买协议》的主体，但涉案房屋登记在邵某甲名下，故邵某甲也有义务配合将涉案安置房过户登记至吕某名下。法院经审理后也支持原告吕某的全部诉讼请求。

【金渠建议】

本案是本人代理的多起拆迁安置房买卖合同纠纷之一。近来年，源于房地产市场的过于火爆，商品房价格节节攀升，有越来越多的老百姓选择购买价格相对低廉的拆迁安置房。但由于拆迁安置房源的性质多样，没有产权证、不能及时办理过户，限购政策变化等问题，导致在购买拆迁安置房中的法律风险较高。故，购房者在购买安置房时一定要签订详尽的拆迁安置房买卖合同，明确买卖双方的权利义务，尽早办理房产过户，以保障自身的合法权益。

                                     作者：浦智华  律师