购买拆迁安置房你需要知道的事 |
发布者:admin 发布时间:2017-11-30 16:41:58 点击:3367 |
近年来,随着我国城镇化的不断发展,各地不同程度涌现了大量征收拆迁现象,对被拆迁户进行补偿安置成为不可避免的问题。随着房屋价格不断上涨趋势,安置房成为被拆迁户******补偿选择。由于安置房相较于商品房价格较低,且未来可以办产权证,近年来,部分刚需住房需求者倾向选择购买拆迁安置房。但由于拆迁安置房源的性质多样,没有产权证、不能及时办理过户,限购政策变化等问题,导致在购买拆迁安置房中的法律风险较高。本人结合自身代理的多起买卖拆迁安置房诉讼纠纷,总结以下几个法律问题:
第一,关于拆迁安置房买卖合同的效力问题。 购买拆迁安置房,出卖人与购买人之间形成合同法律关系。只要买卖双方真实意思表示,不存在欺诈胁迫,没有违反法律法规强制性等法律规定的无效、可撤销情形,那么根据我国《合同法》第44条、《民法总则》第133条之规定,基于买卖双方的真实合法民事法律行为,司法机关一般认定房屋买卖合同合法有效。 虽然我国《房地产管理法》第38条规定:“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的。”但该条规定是管理性强制规定,不属于我国《合同法》第52条之规定的法律法规的效力性强制性规定。因此,对于未取得房产证的安置房,并不影响拆迁安置房买卖合同本身的效力。另根据无锡市政府于2016年发布了锡政发[2016]252号《市政府关于做好市区征地拆迁安置房上市交易相关工作的通知》文件,我市自2016年12月1日起,将逐步推进、规范征地拆迁安置住房上市交易以维护拆迁当事人的合法权益。 随着购买拆迁安置房火热,司法实践中,即使未取得产权证、不能上市交易的安置房,买卖双方之间的房屋买卖合同的效力已经得到确认。因此,购房者在购买安置房时一定要签订详尽的拆迁安置房买卖合同,明确买卖双方的权利义务,以保障自身的合法权益。 第二,关于限购政策的变化导致不能过户问题 随着房价不断上涨,政府为了调控房地产市场,不同地区亦反复多次出台房屋买卖合同中购房人资格限制政策。因此,在购买拆迁安置房时,购房资格也是一个不容忽视的问题。 通常,商品房买卖可以通过交易中心平台审查买家购房资格,且一般以签订网签的时间为节点。由于大部分拆迁安置房没有产权证,无法进行网签。实践中,买卖双方往往都是在房屋中介公司签订制式版本的房屋买卖合同,双方通常会约定等到房屋可以进行过户时再进行过户。如在无锡地区,前五年签订的安置房买卖协议,近一两年可以办理产权证并可进行过户,但无锡市政府2017年5月20日和2017年9月25日分别出了两份红头文件,部分买房人又不符合现有的购房人资格。为此,买卖双方无法及时在房屋交易中心办理过户手续。 随着房屋价格的不断上涨,部分卖方经不住经济利益的诱惑,提出限购政策变化导致合同不能履行而解约的意思表示。买家就会陷入被动,最终无奈起诉至法院。司法实践中,也极有可能被法院认定限购政策而被裁判无法继续履行或解除合同。 第三,关于拆迁安置房权属不清问题 实践中,遇到不少买家在购买安置房时对于房屋属于谁、谁有资格出售都搞不清楚,甚至有人拿着钥匙就以为是这房屋的所有权人,然后糊涂的签订买卖合同。以下列举代理的几个关于安置房产权不明的典型案例: 1、出卖房屋的一方偷偷将房屋产权证登记在其子女名下,而子女表示不知道父亲或母亲曾出售房屋的事实,并明确表示不同意出售房屋并不予配合办理过户; 2、出卖房屋的一方将房屋登记在其配偶名下,配偶方表示不知道房屋出售的事宜也不追认之前签订的购房协议并主张该购房协议侵害了配偶权益应当认定无效; 3、出卖房屋的一方已过世,现房屋可予办理产权证,但其继承人不认可原购房协议并不予配合办理过户; 4、另有些案例中拆迁安置房的出卖方是通过诸如高利借款抵债、非法姘居补偿等其他非法手段取得,对于这类出卖方其自身对该房屋都不享有合法的物权亦无法取得房屋的权属登记,更不要谈把房屋再顺利过户至购买方名下。 …… 实际上,诸如此类现象层出不穷,鉴于当下房屋买卖是卖方市场,卖方一般不会主动对房屋是否有权出售,以及究竟享有的是全部还是部分的权利,提供证据材料。买家没有法律风险意识或基于急切买房,一般也不审核卖方人的处分房屋的资格。 本文特着重谈一下上述案例中涉及到的物权处分行为--无权处分。《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”,故合同法对于无权处分是认定为效力待定的。但《最高院关于买卖合同司法解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”该规定又直接对于无权处分行为认定有效。那么在实物操作中两者适用是否会存在冲突?其实不然,合同法第五十一条规定的是无处分权人“处分他人财产”的行为,处分的对象是他人享有所有权的财产,即他人之物,而处分人既不是所有权人也没有获得所有权人授予的处分权。《最高院关于买卖合同司法解释》第三条中的“没有所有权或者处分权”指的是对自己所有的财产没有完全的所有权或处分权,只享有部分的所有权或处分权。两者应当区别适用,结合上述案例二,出卖方系处分夫妻共同共有的房屋,对该房屋的处分应当经共同所有人一致直同意,出卖方对该房屋的处分权具有一定的限制,故应当适用《最高院关于买卖合同司法解释》第三条依法认定合同有效,其配偶提出的未经其同意单方处分共同共有财产并主张合同无效自然就与法有悖,买方的合法权益得以维护。 所以,在签订拆迁安置房买卖时一定要了解该房屋的确切权属性质亦可聘请律师参与购房过程以及作相关的法律尽职调查,确保出售方对房屋享有所有权,为日后顺利过户至购买方名下提供法律保障。 第四,关于怠于办理过户的问题 大量购房者购买了拆迁安置房并装修入住亦或出租,但往往要等三五年甚至更久的时间拆才能办理产权证。左盼右盼,终于到了可以办证之时,然此时却遇到另很多购房者头痛不已的事——原房主拒绝过户或者提出其他无理要求例如加价。 鉴于房地产市场火爆,房价一路飙升,购房者早些年购买的拆迁安置房现今也“价值不菲”,相比较购入时低廉的价格让原房主“悔不当初”,竟而违背诚信提出要求补偿损失(加价)的无理要求。 那么此时,作为购买方保障自身合法权益的方式便是依据双方签订的拆迁安置房买卖合同,诉诸法院要求出卖方协助履行过户义务。根据《合同法》第60条之规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为房屋的购买方主要义务支付购房款,而作为房屋出售方的主要义务是交付房屋以及过户。据此,购房者完全可以诉诸法院依据合同要求强制过户,不需要向任何无理的要求进行妥协,也弘扬了契约的诚信精神。 那么为了进一步规避类似情况的发生,购房者在安置房买卖合同上可以约定分期付款以及明确违约责任条款,用这样的方式来约束出售方履行自己的义务。 上文讲到因为拆迁安置房有限制转让期以及受到政府办证政策限制第五,关于因出卖方经济纠纷导致房屋出现无法过户的问题 ,导致拆迁房的过户时间存在不确定性,这就导致可能因为出售方家自身的经济纠纷出现房屋被法院查封、房屋抵押给第三人的情形,这些情形是构成房屋不能继续履行的障碍,买方即使诉至法院,在上述情形不能消除的情况下,即便购买方没有任何过错也有可能出现房屋无法过户的情况。 如何******限度的规避类似情况?对于购房者而言就需要对出卖方的经济状况保持一定的了解并积极关注政府关于办证的相关政策动向,但凡出卖方出现债务违约、发生重大涉诉案件等事件或者政府出台新规可以实现办证过户,那么应当即刻联系对方了解情况进行沟通并咨询律师,必要情形下可以优先将房屋进行诉讼保全即查封,防止出现上述情形,达到维护自己的合法权益的目的。 本文只对拆迁安置房屋中出现较高频率的法律风险作阐述,藉以能给广大安置房购买者起到一定的警示作用,并在合同签订时,尽可能规避法律风险,以维护自身的合法权益。 作者:浦智华 江苏金渠律师事务所律师 |
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